חוק המרפסות – המדריך המלא לזכויות והגבלות בבנייה

כל מה שצריך לדעת על חוק המרפסות – זכויות, הגבלות ותהליכי בנייה

מרפסות הן אחד המרכיבים החשובים ביותר בדירות ובניינים משותפים, ומעניקות לדיירים שטח חיצוני פרטי לשימוש יומיומי. עם זאת, בנייה, הרחבה או סגירה של מרפסת כרוכות בהיבטים משפטיים ורגולטוריים, עליהם מגדיר חוק המרפסות. החוק מסדיר את כל הקשור לבניית מרפסות, זכויות הדיירים והגבלות המוטלות עליהם מטעם הרשויות. במאמר זה נסקור את חוק המרפסות על כל היבטיו.

 

 

מהו חוק המרפסות?

חוק המרפסות מתייחס לכלל ההגבלות והזכויות הנוגעות לבניית מרפסות בדירות פרטיות ובבניינים משותפים. החוק עוסק בנושאים כמו היתרי בנייה, זכויות קניין, שיקולי בטיחות, השפעה על חזות הבניין והשלכות משפטיות במקרה של חריגות בנייה. החוק נועד להסדיר את סוגיית המרפסות כך שיתאפשר לדיירים לנצל את זכויותיהם מבלי לפגוע בזכויות השכנים או בתכנון העירוני הכולל.

 

 

 

 

מהן הזכויות של בעלי דירות בהתאם לחוק המרפסות?

זכאות להוספת מרפסת

בעלי דירות יכולים להוסיף מרפסת לדירתם בתנאי שהם עומדים בדרישות חוקיות ורגולטוריות. על פי חוק התכנון והבנייה, בניית מרפסת מחייבת היתר בנייה מהרשות המקומית, אישור מהנדס ובדיקת עמידה בתנאי הבטיחות.

הרחבת מרפסת קיימת

בעלי דירות המעוניינים להרחיב מרפסת קיימת יכולים לעשות זאת רק אם התוכנית עומדת בדרישות הרשות המקומית. יש להקפיד על המרחקים הקבועים בחוק בין המרפסות ובין הבניין לשטחים ציבוריים.

סגירת מרפסת

חוק המרפסות מאפשר סגירה של מרפסת באמצעות חלונות זכוכית או חומרים אחרים, אך פעולה זו מחייבת קבלת היתר בנייה, במיוחד אם היא משנה את חזות הבניין. ללא היתר מתאים, סגירת מרפסת עלולה להיחשב כעבירת בנייה.

 

 

אילו הגבלות חלות על בניית מרפסות?

השפעה על השכנים

כל תוספת בנייה, כולל מרפסות, חייבת לקחת בחשבון את טובת השכנים. הרחבת מרפסת עלולה לגרום להצללה על דירות שכנות, חסימת נוף או יצירת בעיות פרטיות. מסיבה זו, החוק מחייב לעיתים את הסכמת רוב הדיירים בבניין.

מגבלות בטיחות

בניית מרפסת חייבת לעמוד בתקני הבטיחות הנדרשים. המרפסת צריכה להיות מתוכננת כך שתוכל לשאת עומסים בהתאם להוראות מהנדסי בניין, ויהיה עליה לכלול מעקה תקני למניעת נפילות.

שטחי בנייה מותרים

בכל עיר ישנם תקנים שונים המגבילים את שטח המרפסות שניתן לבנות ביחס לשטח הדירה. החוק קובע כי שטח המרפסת לא יעלה על אחוז מסוים מגודל הדירה, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) המקומית.

 

 

האם כל דייר יכול לבנות מרפסת בבניין משותף?

הצורך באישור רוב הדיירים

כאשר מדובר בבניין משותף, בניית מרפסת מחייבת בדרך כלל את הסכמת רוב הדיירים. אם מדובר בפרויקט שבו מספר דירות מוסיפות מרפסות באופן שווה, ברוב המקרים תידרש הסכמת שני שלישים מבעלי הדירות.

התנגדויות של דיירים

במקרים מסוימים, דיירים עלולים להתנגד לבניית מרפסת, למשל אם היא חוסמת להם אוורור טבעי, פוגעת בפרטיותם או יוצרת עומס על התשתיות. החוק מאפשר לדיירים להתנגד בבקשה מסודרת לוועדת התכנון והבנייה.

 

 

כיצד מגישים בקשה להיתר בנייה למרפסת?

שלב 1: הכנת תוכנית אדריכלית

על בעל הדירה לפנות לאדריכל או מהנדס בניין שיכין תוכנית מפורטת של המרפסת המתוכננת. התוכנית תכלול מידות, חומרים ושיקולי בטיחות.

שלב 2: הגשת בקשה לרשות המקומית

הבקשה מוגשת לוועדת התכנון המקומית בצירוף תוכנית הבנייה, אישורי מהנדס וחתימות דיירים נדרשות במקרה של בניין משותף.

שלב 3: קבלת היתר בנייה

אם הוועדה מאשרת את הבקשה, ניתן היתר בנייה שמאפשר להתחיל את העבודות. תהליך קבלת ההיתר עשוי להימשך מספר חודשים, בהתאם למדיניות הרשות המקומית.

 

 

מהן ההשלכות של חריגות בנייה במרפסות?

צווי הריסה וקנסות

בנייה ללא היתר חוקי עלולה להוביל לקנסות כבדים ואף לצו הריסה מצד הרשות המקומית. החוק מקנה לרשות את הסמכות להורות על פירוק מרפסת שנבנתה בניגוד לחוק.

הגבלות בעת מכירת הדירה

במכירת דירה עם חריגות בנייה, עלולות להתעורר בעיות משפטיות. קונים פוטנציאליים עשויים לדרוש הכשרת חריגות, ולעיתים העסקה תתעכב עד להסדרת הנושא מול הרשויות.

השפעה על תשלומי ארנונה

מרפסת עשויה להגדיל את שטח הדירה לצורכי חישוב ארנונה. לכן, חשוב לבדוק כיצד הרחבת מרפסת תשפיע על גובה התשלומים השוטפים.

 

 

האם ניתן לקבל פטור מהיתר בנייה למרפסת?

מקרים מיוחדים

ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהיתר בנייה, למשל בסגירת מרפסת באמצעות פרגולה או חומרים קלים שאינם משנים את חזות הבניין בצורה משמעותית. עם זאת, הפטור משתנה בהתאם למדיניות המקומית של הרשות התכנונית.

הבדלים בין רשויות מקומיות

כל עיר ורשות מקומית קובעות תקנות משלהן בנוגע לבניית מרפסות. לכן, מומלץ לבדוק את הדרישות הספציפיות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפני תחילת הפרויקט.

 

 

חוק המרפסות קובע חוקים ברורים הנוגעים לבניית, הרחבת וסגירת מרפסות, ולכן חשוב לפעול בהתאם להיתרי הבנייה הנדרשים ולתקנות הבטיחות. א. כסיף בניה בע"מ מתמחה בליווי תהליכי בנייה, הוצאת היתרים, ותכנון פרויקטים של הוספת מרפסות בהתאמה אישית. עם ניסיון רב בתחום ושירות מקצועי, החברה מסייעת לדיירים לממש את זכויותיהם תוך עמידה בכל הדרישות הרגולטוריות.