בשנים האחרונות הפך פרויקט פינוי בינוי לאחד הכלים המרכזיים בידי המדינה והרשויות המקומיות להתמודדות עם מצוקת הדיור, התיישנות מבנים ותכנון עירוני לקוי. מדובר ביוזמה רחבת היקף במסגרתה נהרסים בניינים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, מודרניים ובטיחותיים – המותאמים לצרכי הדיירים ולסטנדרטים עכשוויים של מגורים.
המשמעות עבור הדיירים היא עצומה: מעבר מדירה ישנה לעיתים ללא ממ"ד, מעלית או חניה – אל דירה חדשה, מרווחת ומוגנת, עם תשתיות חדשות, מיזוג, גישה נוחה וחיים בסביבה מתקדמת. אך חשוב לדעת שפרויקט כזה אינו מתרחש בין לילה – מדובר בתהליך מורכב המורכב ממספר שלבים, שכל אחד מהם מחייב תכנון מדויק, ידע מקצועי ותקשורת רציפה עם הדיירים.
שלב ראשון: זיהוי פוטנציאל והתארגנות דיירים
הצעד הראשון בכל תהליך פינוי בינוי הוא זיהוי המבנה או המתחם כבעל פוטנציאל לפרויקט. מדובר לרוב בבניינים ישנים בני 40 שנה ומעלה, ללא ממ"ד, ללא מעלית ולרוב גם עם ליקויי תשתיות חמורים. יזמים או נציגויות הדיירים מזהים את הפוטנציאל, ולרוב מתחילים בגישושים מול כלל הדיירים במתחם.
חשוב להבין שגם הדיירים עצמם יכולים ליזום תהליך כזה. ההתחלה היא באמצעות גיבוש נציגות מייצגת, אשר תפנה לגורמים מקצועיים ותבחן את האפשרות לקידום תכנית פינוי בינוי באזורם. לא פעם, מדובר במהלך שמתחיל מדייר אחד אכפתי שמניע תהליך עבור כל הבניין.
שלב שני: גיבוש הסכמה משפטית
לפי חוק פינוי בינוי, יש צורך בהסכמת רוב הדיירים על מנת שניתן יהיה לקדם את המיזם. נכון לשנת 2025, נדרשת הסכמת לפחות 80% מהדיירים על מנת להוציא לפועל את המיזם בפועל. כל עוד אין הסכמה רחבה, לא ניתן לחתום על הסכם מחייב מול יזם או לקדם אישורים מול הרשות המקומית.
בשלב זה, הדיירים נעזרים בעורכי דין מטעמם, מקבלים ייעוץ בלתי תלוי, ונערכים לתהליך משפטי הכולל את חתימת ההסכמים מול היזם או הקבלן המבצע. לעיתים עולה גם סוגיית פינוי בינוי גיל 70, המצריכה התייחסות רגישה לדיירים מבוגרים בהתאם לחוק ולהנחיות המשרד לשוויון חברתי.
שלב שלישי: תכנון אדריכלי והגשת תכנית לרשויות
אחד השלבים המרכזיים הוא תכנון המתחם החדש. בשלב זה מבוצע תכנון אדריכלי מוקפד הכולל תכנון דירות חדשות, חלוקה פנימית, תוספות לדיירים, שטחים ציבוריים, חניונים, שטחי מסחר ולעיתים גם תשתיות תחבורה ושטחים ירוקים.
התכנון מועבר לעיון ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר לעיתים נדרש גם אישור של הוועדה המחוזית. התהליך עשוי להימשך חודשים ארוכים, תלוי ברשות ובמורכבות הפרויקט, אך הוא שלב קריטי בדרך לקבלת היתר בנייה. לכן יש חשיבות בבחירת חברה מנוסה שיודעת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי מול הרשויות במהירות ויעילות.
שלב רביעי: קבלת היתר והתחלת הביצוע
עם קבלת היתר הבנייה, מתקדמים לשלב המעשי. הדיירים מפונים מדירותיהם ומקבלים פתרון מגורים זמני (לרוב דמי שכירות) למשך כל תקופת העבודות. חשוב לוודא שההסכמים כוללים התחייבות מפורטת מצד היזם לגבי התמורה, מועדי הביצוע, תנאי הפינוי וערבויות למקרה של עיכובים.
השלב הזה כולל הריסת המבנים הקיימים, עבודות תשתית, ובניית הבניין החדש. כמה זמן לוקח פינוי בינוי? לרוב מדובר בפרויקט שאורך 5 עד 7 שנים מתחילתו ועד חזרת הדיירים לדירותיהם החדשות, אך הזמן משתנה לפי מורכבות הפרויקט, גודל המתחם ויעילות הגורמים המעורבים.
שלב חמישי: מסירה, אכלוס וחיים חדשים
בסיום עבודות הבנייה מקבל כל דייר את הדירה החדשה שלו, בהתאם להסכם עליו חתם. ברוב המקרים מדובר בדירה גדולה יותר, הכוללת מרפסת, ממ"ד, חניה, ולעיתים גם מחסן או תוספות אחרות. השדרוג הכלכלי עשוי להיות משמעותי – ערך הנכס עולה במאות אלפי שקלים, והתושבים נהנים משכונה חדשה, נאה ובטוחה יותר.
גם העיר מרוויחה: הרחבת התשתיות, חיזוק הכלכלה המקומית, גידול באוכלוסייה צעירה ואטרקטיביות גבוהה למשקיעים ולתושבים חדשים. לא סתם הפך פינוי בינוי לאחד ממנופי הצמיחה המשמעותיים ביותר בישראל בעשור האחרון.
פרויקט פינוי בינוי – מה מקבלים דיירים באמת?
אחת השאלות הנפוצות בקרב דיירים היא "פינוי בינוי מה מקבלים?". ובכן, התמורה משתנה מפרויקט לפרויקט, אך לרוב כוללת תוספת שטח של כ־25 מ"ר, מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומעלית. כמו כן, דיירים זכאים לדמי שכירות בתקופת הפינוי, והיזם מחויב לספק ערבויות כספיות לכל שלב בפרויקט.
במקרים של מתחמים גדולים או בניינים מסובכים, קיימים גם מענים ייחודיים – במיוחד לקבוצות רגישות באוכלוסייה או לדיירים עם צרכים מיוחדים. כאן חשובה השקיפות, הליווי המקצועי, ושותף אמין שמנהל את כל התהליך ברגישות ובמקצועיות.
א. כסיף בניה בע"מ – הופכים תכניות למציאות בשטח
אם אתם גרים בבניין ישן וחולמים על שדרוג אמיתי של הבית, הסביבה ואיכות החיים – זה הזמן להצטרף למהפכה של פרויקט פינוי בינוי.
א. כסיף בניה בע"מ מתמחה בקידום, ניהול וביצוע של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, עם ניסיון רב בשיתוף פעולה עם ועדי בתים, רשויות מקומיות ודיירים.
הצוות שלנו מלווה אתכם בכל שלב – משלב הבדיקה הראשונית, דרך התכנון, האישורים ועד להשלמת הבנייה ואכלוס הדירות החדשות. אצלנו תיהנו משירות אישי, מקצועיות חסרת פשרות, וליווי צמוד לאורך כל הדרך.
