האם כדאי להיכנס לפרויקט תמ"א 38? יתרונות מול חסרונות

האם כדאי להיכנס לפרויקט תמ"א 38? יתרונות מול חסרונות

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שהושקה בישראל במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני ינואר 1980 מפני רעידות אדמה. התוכנית מציעה תמריצים לדיירים ויזמים, כגון תוספות בנייה והטבות מיסוי, במטרה לעודד חיזוק מבנים ושיפור התשתיות. עם זאת, כמו בכל פרויקט נדל"ן, יש לשקול את היתרונות והחסרונות לפני קבלת החלטה על הצטרפות לפרויקט תמ"א 38.

יתרונות של פרויקט תמ"א 38

1. חיזוק המבנה ושיפור הבטיחות

   היתרון המרכזי של תמ"א 38 הוא חיזוק המבנה הקיים, מה שמגביר את עמידותו בפני רעידות אדמה ומשפר את בטיחות הדיירים. בנוסף, הפרויקט כולל הוספת ממ"דים, המעניקים מיגון נוסף במצבי חירום.

2. השבחת הנכס והעלאת ערכו

   ביצוע פרויקט תמ"א 38 מוביל לשדרוג המבנה, הוספת מעלית, שיפוץ חזיתות והוספת מרפסות. שיפורים אלו מעלים את ערך הנכס ומשפרים את איכות החיים של הדיירים.

3. הטבות כלכליות לדיירים

   במרבית המקרים, עלויות הפרויקט מכוסות על ידי היזם, כך שהדיירים נהנים משדרוג הנכס ללא הוצאה כספית משמעותית מצידם. בנוסף, ישנן הטבות מיסוי המקלות על הדיירים בתהליך.

4. שיפור התשתיות והסביבה

   פרויקט תמ"א 38 כולל שדרוג תשתיות הבניין, כגון מערכות חשמל, מים וביוב, מה שמשפר את איכות המגורים. כמו כן, הפרויקט תורם להתחדשות עירונית ומשפר את המראה הכללי של השכונה.

 

 

 

 

חסרונות של פרויקט תמ"א 38

1. תקופת בנייה ממושכת

   הפרויקט כרוך בעבודות בנייה ממושכות, העלולות להימשך בין שנה לשנתיים, במהלכן הדיירים מתמודדים עם רעש, אבק והפרעות נוספות לשגרת החיים.

2. סיכונים כלכליים ומשפטיים

   קיימים סיכונים כלכליים, כגון פשיטת רגל של היזם או חריגות בתקציב, העלולים להוביל לעיכובים או להפסקת הפרויקט. בנוסף, תהליכים משפטיים מול דיירים סרבנים או בעיות ברישוי עלולים לסבך את התהליך.

3. שינויים במבנה הדירות

   במהלך הפרויקט, ייתכן ויידרשו שינויים במבנה הדירות, כגון שינויי מיקום של חדרים או מערכות, מה שעלול לגרום לאי-נוחות לדיירים.

4. השפעה על חיי היומיום

   העבודות עלולות לגרום להפרעות בשגרת החיים, כולל חסימות זמניות של דרכי גישה, הפסקות חשמל או מים, והגבלות אחרות.

 

 

מסלולי תמ"א 38: חיזוק לעומת הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38 מציעה שני מסלולים עיקריים:

1. תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה

   במסלול זה, המבנה הקיים מחוזק, ומתווספות לו זכויות בנייה, כגון הוספת קומות או הרחבת דירות קיימות. היתרון הוא שהדיירים אינם נדרשים לפנות את דירותיהם במהלך העבודות, אך החיסרון הוא שהמבנה הבסיסי נשאר ישן.

2. תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

   במסלול זה, המבנה נהרס לחלוטין ונבנה מחדש בהתאם לתקנים מודרניים. הדיירים מקבלים דירות חדשות, אך נדרשים לפנות את דירותיהם למשך תקופת הבנייה ולעבור למגורים חלופיים.

 

 

שיקולים לפני כניסה לפרויקט

בדיקת היתכנות כלכלית

יש לוודא שהפרויקט כלכלי ומשתלם הן לדיירים והן ליזם, כולל בדיקה של עלויות, הכנסות צפויות והטבות מיסוי.

בחירת יזם וקבלן מנוסים

חשוב לבחור יזם וקבלן בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, עם המלצות חיוביות ויכולת פיננסית יציבה.

הסכמה בין הדיירים

הצלחת הפרויקט תלויה בהסכמה רחבה בין הדיירים. יש לקיים שיחות והסברים כדי להגיע להבנה משותפת ולהתמודד עם התנגדויות.

בדיקות משפטיות ותכנוניות

יש לבדוק את הזכויות המשפטיות והתכנוניות של הבניין, כולל זכויות בנייה, היתרים נדרשים והגבלות אפשריות.

אי-ודאות בנוגע לעמידת היזם בהתחייבויותיו

כמו בכל פרויקט נדל"ן, קיים סיכון שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו, אם בשל קשיים פיננסיים, חוסר ניסיון או עיכובים ביורוקרטיים. ישנם מקרים בהם פרויקטים נתקעו בשל פשיטת רגל של היזם או בעיות משפטיות, מה שעלול לגרום לדיירים להישאר עם בניין לא גמור למשך תקופה ארוכה.

פגיעה באיכות החיים במהלך הפרויקט

עבודות בנייה משמעותיות גורמות לאי-נוחות יומיומית עבור הדיירים, הכוללת חסימות זמניות של שבילים, השבתות מים וחשמל, שימוש בציוד כבד ורעש ממושך. למרות שהיתרונות לטווח הארוך עשויים להיות משמעותיים, יש לקחת בחשבון את הקושי הזמני הנלווה לכך.

חלוקת התמורות בין הדיירים עשויה לעורר מחלוקות

בפרויקטים של תמ"א 38, לכל דייר עשויות להיות דרישות שונות וציפיות שונות מהפרויקט, כגון גודל הדירה החדשה, מיקום הדירות החדשות בבניין או אופן ביצוע השיפוץ. חוסר הסכמה בין הדיירים עלול לעכב את תחילת הפרויקט או ליצור מתחים במהלך הביצוע.

ההשפעה על צפיפות האוכלוסייה והתשתיות העירוניות

הוספת יחידות דיור חדשות ללא התאמה של התשתיות העירוניות עלולה להוביל לעומס תחבורתי, חוסר במקומות חניה, עומס על מערכות המים, החשמל והביוב, ומחסור במוסדות ציבוריים כמו בתי ספר וגני ילדים. על כן, בערים צפופות במיוחד, ייתכן שהתוכנית לא תשרת את האינטרסים של הדיירים בטווח הארוך.

 

 

מהם הדגשים החשובים לפני כניסה לפרויקט?

אם אתם שוקלים להיכנס לפרויקט תמ"א 38, מומלץ לבצע בדיקות מקדימות כדי למנוע הפתעות לא נעימות.

1. בחירת יזם מנוסה ואמין – בדקו את הניסיון של היזם בפרויקטים דומים, חפשו חוות דעת מדיירים בפרויקטים קודמים ובקשו ערבויות פיננסיות שיבטיחו את השלמת הפרויקט.
2. בדיקה משפטית מעמיקה – מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית שילווה את הדיירים לאורך כל התהליך, יוודא שההסכם מול היזם הוגן ומגן על זכויותיהם של הדיירים.
3. קבלת אישורים ותכנון אדריכלי מפורט – וודאו כי היזם קיבל את כל האישורים הרלוונטיים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכי קיימת תוכנית אדריכלית מפורטת שתואמת את הצרכים של הדיירים.
4. לוחות זמנים ברורים – קבעו מראש מסגרת זמן להשלמת הפרויקט, כולל מועדי התחלה, אבני דרך מרכזיות ותאריך סיום משוער.
5. בדיקה כלכלית של הפרויקט – ודאו שהפרויקט רווחי ליזם כך שלא יהיו לו קשיים כלכליים בהשלמתו, ובדקו מהן התמורות שאתם מקבלים ביחס לשווי הנכס.

 

 

השוואה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 – חיזוק מול הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38/1 – חיזוק ושדרוג מבנים קיימים

• תוספת ממ"דים ומרפסות
• חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה
• הוספת מעלית ושיפור תשתיות
• שיפוץ חיצוני של הבניין

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

• דירות חדשות בבניין חדש לחלוטין
• תכנון מודרני עם תשתיות חדשות
• בניין חזק ועמיד יותר עם חניה תת-קרקעית
• לרוב מדובר בתהליך ממושך יותר

 

 

למי כדאי להיכנס לפרויקט?

• דיירים המעוניינים לשפר את איכות חייהם מבלי לשלם על כך מכיסם
• מי שגר בבניין ישן או רעוע ומעוניין לשפר את הבטיחות
• בעלי נכסים שמעוניינים להשביח את ערך הדירה שלהם
• תושבים בערים בהן ערך הנדל"ן גבוה והביקוש לדירות משופצות גדול

 

 

למי לא כדאי להיכנס לפרויקט?

• דיירים שמוטרדים מאי-הנוחות בזמן הבנייה ואינם מעוניינים לעבור תקופה של שיפוץ משמעותי
• בניינים הממוקמים באזורים בהם אין תשתיות מתאימות להגדלת מספר הדירות
• דיירים שגרים בבניינים לשימור, שבהם לא ניתן לבצע תמ"א 38
• בניינים במצב טוב יחסית, בהם הפרויקט לא יביא לשדרוג משמעותי

 

 

החלטה על כניסה לפרויקט תמ"א 38 צריכה להתבסס על בחינה מקיפה של היתרונות והחסרונות. למי שמתגורר בבניין ישן ורוצה ליהנות משדרוג משמעותי ללא הוצאה כספית, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת. עם זאת, יש לקחת בחשבון את האתגרים הכרוכים בפרויקט, כמו משך זמן הבנייה, ההתמודדות עם הקבלן והמגבלות העירוניות. חברת א. כסיף בניה בע"מ מתמחה בניהול וליווי פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, ומעניקה ליווי מקצועי לדיירים, משלב ההיתרים ועד מסירת הדירות החדשות.