הערים הגדולות בישראל עוברות בשנים האחרונות תהליך מואץ של שינוי וצמיחה, אשר ניכר לא רק בתוספת יחידות דיור אלא גם באיכות החיים של התושבים. במרכזו של השינוי עומד מהלך אסטרטגי שנקרא התחדשות עירונית פינוי בינוי – תהליך שבו בניינים ישנים נהרסים ובמקומם מוקמים מבנים חדשים, מודרניים, בטוחים ומרובי שירותים.
התחדשות עירונית אינה עוד מיזם נדל"ני – היא מהפכה עירונית של ממש. מדובר בפרויקטים שמקדמים לא רק פתרון למצוקת הדיור, אלא גם פתרון חברתי, סביבתי ובטיחותי. בניינים ישנים שחלקם סובלים מהזנחה, תשתיות לקויות או חוסר מיגון – מפנים את מקומם למבני מגורים חדשים הכוללים מרפסות, ממ"דים, חניונים, מעליות, שטחים ירוקים ותכנון אורבני עדכני.
התחדשות עירונית פינוי בינוי כפתרון חכם להתמודדות עם מבנים ישנים ובלתי ממוגנים
למרות שמדובר במושג שמוזכר לעיתים קרובות, רבים עדיין שואלים את עצמם מה זה פינוי בינוי ומהו ההבדל בינו לבין שיטות אחרות להתחדשות עירונית. במונחים פשוטים – פינוי בינוי הוא תהליך שבו דיירים מפנים את דירתם הזמנית כדי לאפשר את הריסת המבנה, ובסיום הפרויקט הם חוזרים לדירה חדשה בבניין חדש, לעיתים עם תוספות שטח וערך כלכלי משמעותי.
יתרונותיו של פרויקט פינוי בינוי הם רבים: שדרוג משמעותי של רמת החיים, חיסכון אנרגטי בזכות תקנים חדשים, פתרון אמיתי למיגון בפני טילים ורעידות אדמה, והזדמנות נדירה להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים – ללא עלות כספית מצד הדיירים. מעבר לכך, הערים עצמן נהנות מהשבחה כוללת של התשתיות העירוניות, הרחבת מוסדות ציבור, ושיפור הנראות של המרחב הציבורי.
שלבים בפינוי בינוי – מיזם מורכב הדורש מקצועיות
תהליך פינוי בינוי כולל מספר שלבים עיקריים שיש לבצע בצורה מדויקת ומבוקרת. ראשית יש לזהות את המבנה ככזה שעומד בתנאי החוק ולהשיג את הסכמת הדיירים. בהתאם לדרישות החוק, יש צורך בחתימות של לפחות 80% מהדיירים כדי להוציא פרויקט פינוי בינוי לפועל, אם כי במקרים מסוימים ניתן להתקדם גם עם שיעור הסכמה נמוך יותר, בתנאים מסוימים.
בהמשך יש לקדם תכנית פינוי בינוי מול הרשויות – תכנית הכוללת את תכניות הבנייה החדשה, התשתיות, היקף היחידות, התמורות לדיירים, השטחים הציבוריים ועוד. לאחר קבלת האישורים הנדרשים, מתחיל שלב הפינוי – במהלכו מועברים הדיירים לדירות חלופיות או שכירות, הבניין נהרס והבנייה מתחילה.
בשלב האחרון, עם סיום הפרויקט, חוזרים הדיירים לדירות חדשות – לרוב עם תוספת מרפסת, ממ"ד, מעלית, שטח מחסן ולעיתים גם חניה פרטית. השדרוג עצום – גם ברמת הנכס וגם באיכות החיים.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
שאלה נפוצה במיוחד היא כמה זמן לוקח פינוי בינוי. מדובר בפרויקט רב שלבי שלרוב אורך בין 5 ל־10 שנים, בהתאם למורכבות, לשיתוף הפעולה של הדיירים, ולאופי הרשויות המקומיות. עיכובים עלולים להתרחש בשלב החתימות, באישורי התכנון או בזמן הבנייה – ולכן חשוב לעבוד עם חברה מנוסה שיודעת לקדם את התהליך בצורה יעילה, מהירה ובטוחה.
לצד הזמן הנדרש, כדאי לזכור שמדובר במהלך בעל ערך כלכלי משמעותי – הן לדיירים הקיימים והן לעיר כולה. כיום ניתן למצוא מתחמי פינוי בינוי בכל רחבי הארץ, כשהבולטים שבהם ממוקמים בגוש דן, חיפה, ירושלים ובערים נוספות עם מבנים בני 40 שנה ויותר.
פינוי בינוי ודיירים בגיל 70 ומעלה – מה חשוב לדעת?
סוגיה רגישה שעולה רבות היא סביב פינוי בינוי גיל 70 – כלומר, מהן הזכויות של דיירים מבוגרים בפרויקטים כאלה. בהתאם להנחיות המדינה, קיימות הגנות שונות לדיירים בגיל מתקדם, כולל מנגנוני שקיפות, ליווי משפטי, תנאים מיוחדים לשכירות חלופית ולעיתים גם זכות לסירוב מתוך שיקולים בריאותיים או משפחתיים.
דווקא כאן נדרשת רגישות מיוחדת מצד החברה היזמית – להבין שלא מדובר רק בפרויקט נדל"ן, אלא בשינוי עמוק בחייהם של אנשים. בחירה בחברה אמינה, שמכירה את החוקים ויודעת לפעול ביושרה מלאה מול הדיירים – היא תנאי קריטי להצלחה.
חוק פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?
בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים במסגרת חוק פינוי בינוי, אשר נועדו לייעל את התהליך, לקבוע את הזכויות והחובות של כל הצדדים, ולהגן על הדיירים. החוק מגדיר למשל את שלבי ההסכמה, את החובה לספק דיור חלופי, את אחוזי התמורה לדיירים, וכן את הסנקציות האפשריות מול דייר סרבן.
לצד החוק, קיימות גם תקנות עירוניות משתנות – למשל מפת התחדשות עירונית שפורסמה בכל עיר, המפרטת אילו אזורים זכאים לתימרוץ. לכן, חשוב לבחור חברה שיודעת לנווט נכון במערך הבירוקרטי המורכב, ולעבוד בשיתוף פעולה עם הרשויות והדיירים כאחד.
א. כסיף בניה בע"מ – הופכים חזון למציאות עירונית
אם אתם שוקלים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית פינוי בינוי, זה הזמן לבחור שותף שידע להוביל אתכם בביטחון, בשקיפות ובאחריות לאורך כל הדרך.
א. כסיף בניה בע"מ היא חברה בעלת ניסיון עשיר, מוניטין מצוין והיכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית, לרבות תהליכי פינוי בינוי, שדרוג מבנים, תוספות בנייה וממ"דים.
החברה פועלת מתוך מחויבות אמיתית לדיירים, בראשותו של רונן כסיף וצוות מקצועי רחב – הכולל מהנדסים, קבלנים, אדריכלים ומנהלי פרויקטים – שפועל מתוך מטרה אחת: לחדש את פני העיר, ולשפר את איכות החיים של הדיירים.
